Woningen met een plat dak, van naoorlogse rijwoningen tot portiekflats en vrijstaande huizen, lenen zich goed voor een extra verdieping. Er hoeft geen schuine kap te worden gesloopt, en een lichte constructie in houtskeletbouw past vaak op de bestaande muren. Wij bouwden zo'n verdieping al op een plat dak. In deze gids leest u hoe het werkt. De dienst staat op dakopbouw.
- Op een plat dak kan een volledige extra verdieping met rechte wanden.
- Houtskeletbouw, prefab of ter plaatse, is licht en snel; traditioneel bouwen is zwaarder.
- Het gewicht bepaalt of de constructie en fundering het aankunnen.
- Een dakopbouw is vrijwel altijd vergunningplichtig, met aandacht voor welstand en buren.
- Isolatie, installaties en de trap horen vanaf het begin in het plan.
Waarom een plat dak zich leent voor een opbouw
- Er hoeft geen kap te worden verwijderd; het bestaande dak wordt de nieuwe vloer.
- De nieuwe verdieping krijgt rechte wanden en een vrije indeling.
- Met houtskeletbouw blijft het gewicht beperkt.
- Het werk aan de buitenkant kan grotendeels gebeuren terwijl u beneden blijft wonen.
Hoe lichter de opbouw, hoe groter de kans dat de bestaande constructie en fundering het aankunnen zonder versterking. Daarom is houtskeletbouw de standaard.
Prefab of traditioneel
| Prefab houtskeletbouw | Houtskeletbouw ter plaatse | Traditioneel (steen) | |
|---|---|---|---|
| Gewicht | Licht | Licht | Zwaar |
| Bouwsnelheid | Casco snel waterdicht | Enkele weken | Langer |
| Bereikbaarheid | Vraagt een kraan | Materiaal kan in delen omhoog | Veel aanvoer |
| Flexibiliteit | Ontwerp vooraf vast | Aanpassingen op de bouw mogelijk | Flexibel |
| Geschikt voor | Goed bereikbare woningen | Binnensteden en lastige locaties | Zelden bij een opbouw, vanwege het gewicht |
In de meeste gevallen kiezen we houtskeletbouw: licht, goed te isoleren en relatief snel. Of het prefab of ter plaatse wordt, hangt vooral af van de bereikbaarheid voor een kraan.
Bij prefab worden wanden, vloer- en dakelementen in een werkplaats gemaakt, compleet met isolatie en soms al met kozijnen. Op de bouwplaats worden ze met een kraan geplaatst en aan elkaar verbonden. Ter plaatse bouwen gebeurt met dezelfde materialen, maar dan op het dak in elkaar gezet.
Het gewicht en de fundering
Een extra verdieping voegt gewicht toe dat via de muren naar de fundering gaat. De constructeur rekent na of de bestaande muren, de vloer die nu het dak is en de fundering dat aankunnen. Bij woningen op een goede fundering is een lichte houtskeletbouwopbouw meestal goed te doen. Bij oudere woningen op houten palen is een funderingsonderzoek verstandig voordat er ontworpen wordt.
Laat de constructie berekenen voordat u een architect laat tekenen. Het gewicht dat de woning kan dragen, bepaalt de mogelijkheden.
Bij woningen op een goede betonfundering is een lichte opbouw vaak zonder versterking mogelijk. Bij oudere woningen kan het nodig zijn om muren of de fundering te versterken, of om de belasting via nieuwe stalen balken te verdelen. Dat volgt uit de berekening.
Vergunning, welstand en buren
Een dakopbouw is vrijwel altijd vergunningplichtig. De gemeente toetst aan het omgevingsplan, zoals de maximale bouwhoogte, aan de bouwtechnische regels en aan welstand. Ook de buren spelen mee: licht, uitzicht en privacy kunnen in de procedure een rol spelen. Overleg vooraf en, bij rijwoningen, overweeg samen te bouwen. Lees vergunning bij een verbouwing.
Check vóór het ontwerp de maximale bouwhoogte in het omgevingsplan. Dat bepaalt of er een volledige verdieping op kan, of een opbouw die iets terugligt.
Bekijk wat een dakopbouw inhoudt en hoe wij die van ontwerp tot oplevering aanpakken.
Rijwoningen, portiekflats en de VvE
Bij een rijwoning raakt de opbouw de buren: de scheidingsmuur moet doorlopen als brandscheiding, en de aansluiting op hun dak moet waterdicht zijn. Bij een portiekflat of appartementsgebouw is het dak van de VvE, en is een opbouw een project voor het hele gebouw, vaak met nieuwe woningen die verkocht worden. Dat vraagt toestemming van de VvE, een wijziging van de splitsingsakte en vaak afspraken over de opbrengst.
Hoe een dakopbouw verloopt
- Constructieberekening en ontwerp.
- Vergunningaanvraag, en bij een VvE de besluitvorming.
- Voorbereiding: steiger, bescherming van het bestaande dak, eventueel versterking.
- Plaatsen van de casco: houtskeletbouw, vloer, wanden en dak, zo snel mogelijk waterdicht.
- Kozijnen, gevelafwerking en dakbedekking.
- Binnen: installaties, isolatie, trap en afwerking.
Op de dag dat de casco wordt geplaatst, gaat het snel: in een paar dagen staat er een waterdichte laag op het huis. Daarna volgt het werk aan gevel, kozijnen en binnenkant, wat meer tijd vraagt. Dat plannen we zo dat de overlast voor u en de buren beperkt blijft.
Isolatie en installaties
De nieuwe verdieping isoleren we volgens de eisen voor nieuwbouw: goed geïsoleerde wanden en dak, met een dampremmende laag en aandacht voor de aansluitingen. Elektra, verwarming, ventilatie en eventueel water en afvoer voor een badkamer worden vanaf beneden doorgetrokken. Een opbouw is ook een goed moment om na te denken over een warmtepomp of zonnepanelen op het nieuwe dak.
Het nieuwe platte dak is een ideale plek voor zonnepanelen. Plan de bevestiging en kabeldoorvoer meteen in, zodat er later niet door de nieuwe bedekking geboord hoeft te worden.
De trap en de indeling
Een nieuwe verdieping heeft een volwaardige trap nodig. Waar die komt, bepaalt de indeling van zowel de nieuwe als de bestaande verdieping. Plan het vanaf het begin; lees een vaste trap naar zolder voor de afwegingen rond het trapgat.
Een extra verdieping die wij bouwden
Op ons project een complete extra verdieping op het dak bouwden we op een plat dak een nieuwe laag in houtskeletbouw. Gelamineerde liggers en dakbeschot vormen het nieuwe dak, de wanden zijn geïsoleerd met steenwol en voorzien van een dampscherm, en de gevel is afgewerkt met potdekselbekleding en nieuwe kozijnen. Op het nieuwe platte dak kwam een nieuwe dakbedekking.
Benieuwd of er een verdieping op uw platte dak kan? We beginnen met de constructie.
Wonen tijdens de bouw
Bij een opbouw op een plat dak kunt u meestal in de woning blijven wonen. Het meeste werk gebeurt buiten en boven. Er is overlast van geluid, de steiger en op de dag dat de casco wordt geplaatst ook van een kraan. Het moment waarop de trap naar de nieuwe verdieping wordt gemaakt, geeft binnen het meeste stof; dat plannen we zo kort mogelijk.
Hoe hoog mag een dakopbouw zijn?
De maximale bouwhoogte staat in het omgevingsplan van uw gemeente, en kan per straat of wijk verschillen. Daarnaast kijkt welstand naar de verhouding met de buren en het straatbeeld: een opbouw die terugligt van de voorgevel valt vaak beter in. Wij zoeken het voor uw adres uit voordat er een ontwerp wordt gemaakt, zodat u niet tekent voor iets wat niet mag.
De gevel van de opbouw
| Materiaal | Uitstraling | Aandachtspunten |
|---|---|---|
| Houten potdekselbekleding | Warm, past bij veel woningen | Periodiek onderhoud, tenzij voorbehandeld hout |
| Plaatmateriaal (bijvoorbeeld HPL) | Strak en modern | Onderhoudsarm; kleur en naadverdeling bepalen het beeld |
| Steenstrips | Lijkt op metselwerk | Past bij een stenen gevel eronder; licht van gewicht |
| Zink of metaal | Verfijnd en duurzaam | Vakkundige detaillering nodig |
Op ons eigen project kozen we voor potdekselbekleding met nieuwe kozijnen. Zie gevelrenovatie voor het gevelwerk rond een opbouw.
Daglicht en buitenruimte
Een opbouw kan veel licht krijgen: ramen in de gevels en eventueel dakramen in het nieuwe platte dak. Laat u de opbouw iets terugliggen, dan ontstaat er ruimte voor een dakterras. Dat vraagt een balustrade, een drukvaste dakopbouw en vaak een eigen beoordeling in de vergunning, vanwege privacy van de buren.
Stappenplan
- Haalbaarheid: omgevingsplan, bouwhoogte, welstand en buren.
- Constructieberekening en zo nodig funderingsonderzoek.
- Ontwerp van indeling, gevel, ramen en trap.
- Vergunningaanvraag en, bij een VvE, besluitvorming.
- Bouw van de casco, waterdicht.
- Kozijnen, gevel en dakbedekking.
- Installaties, isolatie, trap en afwerking binnen.
Wat de kosten bepaalt
- de oppervlakte en de hoogte van de opbouw;
- prefab of ter plaatse, en de bereikbaarheid voor een kraan;
- versterking van constructie of fundering;
- de gevelafwerking, het aantal ramen en eventueel een dakterras;
- installaties en de afwerking binnen, zoals een badkamer;
- de trap en de aanpassing van de verdieping eronder.
Een verdieping erbij? We beginnen met de constructie en de regels voor uw adres.
Veelgemaakte fouten
- Ontwerpen vóór de constructieberekening. Het gewicht bepaalt de mogelijkheden.
- De maximale bouwhoogte niet checken. Dan tekent u iets wat niet mag.
- De buren laat informeren. Licht en privacy spelen mee in de procedure.
- De trap en indeling eronder pas later bedenken. Die bepalen samen de plattegrond.
- Het dak van de opbouw minder goed isoleren dan de wanden. Daar gaat de meeste warmte heen.
Checklist voor de offerte
Een goede offerte maakt vooraf duidelijk wat u krijgt. Let op deze punten:
- Zijn constructieberekening, ontwerp en vergunningaanvraag inbegrepen?
- Prefab of ter plaatse, en is de kraan meegenomen?
- Welke gevelafwerking, kozijnen en dakbedekking komen er?
- Zijn installaties, isolatie, trap en afwerking binnen inbegrepen?
- Hoe wordt het bestaande dak en de woning eronder beschermd tijdens de bouw?
Staat iets er niet in, vraag het dan na voordat u tekent. Lees ook onze Engelstalige gids over werken met een aannemer als u met internationale huisgenoten beslist.
Dakopbouwen in Rotterdam en de Randstad
Platte daken met ruimte voor een opbouw zien we veel bij naoorlogse rijwoningen en portiekflats in Rotterdam, en bij woningen uit de jaren zeventig in plaatsen als Spijkenisse en Zoetermeer. In oudere wijken op houten palen, zoals delen van Rotterdam-Noord en Dordrecht, is de fundering het eerste onderzoek. Bij portiekflats gaat het via de VvE.
De indeling van de nieuwe verdieping
Een dakopbouw is meer dan een doos op het dak. Hoe bruikbaar de nieuwe verdieping wordt, hangt af van keuzes die vroeg in het ontwerp vallen.
Trap en overloop
De trap bepaalt de looproute. Komt hij boven de bestaande trap, dan blijft de indeling eronder intact. Een overloop met daglicht, bijvoorbeeld via een lichtstraat, maakt de verdieping prettiger. Zie ook een vaste trap plaatsen voor de afwegingen bij trapgat en ruimte.
Slaapkamers, badkamer of werkplek
Een badkamer op de nieuwe verdieping vraagt een afvoer met voldoende afschot naar de bestaande standleiding. Dat plannen we meteen in, net als de plek van ventilatie en eventuele installaties. Een volledige badkamer op de opbouw is goed mogelijk als dat vooraf is meegenomen.
Ramen en buitenruimte
Grote ramen aan de achterkant geven licht en uitzicht. Soms is een deel van het dak bruikbaar als dakterras, met een deur vanuit de opbouw. Dat vraagt aandacht voor de dakopbouw en de veiligheid aan de rand.
Met een extra verdieping verandert ook de verwarming en ventilatie van het hele huis. Laat de installaties in het ontwerp meenemen, zeker als u overweegt over te stappen op een warmtepomp.
Twijfelt u nog tussen een opbouw en een kapel, lees dan eerst dakkapel of dakopbouw.
Lees ook onze artikelen over dakkapel of dakopbouw, een plat dak isoleren en een constructieberekening.
Wat kost een dakopbouw? Met onze kostencalculator ziet u in een minuut een richtprijs, inclusief btw, op basis van de omvang en het afwerkingsniveau.
Samenvatting
Een plat dak is een goede basis voor een extra verdieping. Houtskeletbouw, prefab of ter plaatse, is licht en snel. Laat eerst de constructie en zo nodig de fundering beoordelen, reken op een vergunning en betrek de buren of de VvE vroeg. Plan isolatie, installaties en de trap vanaf het begin in.
Lees verder in dakkapel of dakopbouw of bekijk dakopbouw.
Alexej is eigenaar van Rotterdamse Bouwbedrijf, een familiebedrijf dat hij samen met zijn vader opbouwde. Hij groeide op in de bouw en is met een eigen team van 20 tot 30 vakmensen het aanspreekpunt bij verbouwingen in Rotterdam en de Randstad, van de eerste opname tot de oplevering.